Habiter le pays de Redon : le marché frémit, le « krach » immobilier évité !

Tugdual Ruellan - - No comment - Envoyer à un ami - habitat

2009.10.09.OH-Habiter_en_pays_de_Redon.UNE.jpgLe marché frémit :
on a évité le « krach immobilier »

L’heure de la reprise a-t-elle sonné ? Parlons plutôt de frémissement, modèrent les professionnels de l’immobilier. Le marché reste globalement tendu avec des facilités d’emprunts du côté des banques et des acheteurs, mieux informés que jamais, qui demeurent prudents dans l’attente de trouver de bonnes affaires.
Tout d’horizon du côté de Redon, des environs côté Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique et Morbihan…

dossier paru dans le supplément Ouest-France (Ille-et-Vilaine), 9 octobre 2009
Texte : Tugdual Ruellan
dossier téléchargeable en cliquant sur la photo

« Les chiffres du premier semestre 2009 confirment le ressenti des professionnels au printemps, note Catherine Pailley-Creach de la Chambre régionale des notaires. Après un effondrement des volumes des transactions à la fin de l’année 2008 et au cours du 1er trimestre 2009, les notaires ont constaté dès le mois de mars 2009 une légère reprise des ventes au printemps. La mise en place du dispositif fiscal Scellier, la baisse des taux d’intérêt d’emprunt et l’érosion des prix de vente ont favorisé un « rebond » de la demande. » Les notaires bretons écartent désormais l’idée d’un « krach immobilier » qui se serait caractérisé par une chute de 40% de la valeur des biens. Ils rappellent toutefois, loin de toute euphorie, que les prix sont revenus à ceux de 2005. « Les acquéreurs s’étaient mis en attente, confirment Muriel et Fabrice Terrien, Century 35 à Redon. Il nous a fallu tenir, redonner confiance aux vendeurs, aux acquéreurs. Certains ont bénéficié de prêts relais. Aujourd’hui, le marché repart et c’est très net depuis le début du mois de septembre même si nous avons à faire à des acquéreurs plus difficiles, qui ne savent pas forcément ce qu’ils veulent, qui visitent, ne s’engagent pas fermement, cherchent et continuent à chercher même s’ils pensent avoir trouvé. »

Des prêts en baisse
Les banquiers ont aussi été obligés de baisser leurs tarifs. On trouve actuellement des emprunts aux alentours de 4 % sur 20 ans. « En septembre 2008, pour 150 000 € d’emprunt, on remboursait 1018 € par mois, poursuivent Fabrice et Muriel Terrien. En octobre 2008, on est monté à 1023 € par mois. Aujourd’hui, on rembourse 908 € par mois. Pour une mensualité de 1000 €, avec un remboursement sur 20 ans, en septembre 2008, on était à 139 000 € de prêt ; on est monté à 146 000 € en octobre 2008 ; aujourd’hui, on peut emprunter 165 000 € soit 20 000 € de plus en capacité de financement. On retrouve de ce fait les primo accédants qui depuis un an avaient déserté le marché. »

Loi Scellier
Afin de relancer le marché de l’immobilier neuf, la construction, et d’une manière plus générale le bâtiment, le gouvernement et le parlement ont voté, dans la loi de finances rectificative pour 2008, un nouveau dispositif destiné à remplacer les régimes Robien et Borloo. Ce dispositif en faveur de l’investissement locatif immobilier neuf s’applique désormais aux logements acquis neufs à partir du 1er janvier 2009. Les contrats de réservation signés en 2008 et actés en 2009 permettent de bénéficier de la loi Scellier. La réduction d’impôt est réservé aux investisseurs qui réalisent un investissement dans le secteur du logement neuf et destinés à la location principale du locataire. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu pendant neuf ans.

Redon – Quelques prix
Acheter : maison de 6 pièces et plus, moyenne de 129 m² : 191 860 € ; maison de 5 pièces, moyenne de 112 m² : 154 318 € ; maison de 4 pièces, moyenne de 105 m² : 135 227 € ; maison de 1 à 3 pièces, moyenne de 66 m² : 74 560 €. Moyenne pour un pavillon avec trois pièces (séjour, chambre, cuisine, garage) et un terrain de 500 m² : entre 155 et 170 000 €.

Louer : pour une maison de trois à quatre chambres à Redon, il faut compter 650 €. Pour un appartement une pièce : 300 à 350 € : 3 pièces : 500 à 600 € ; 4 pièces : 600 à 650 €.

Le logement en ville reste très recherché mais encore trop rare. Avant d’envisager de nouveaux programmes immobiliers en neuf, on cherche à terminer les programmes en cours. Les terrains à bâtir sont quasiment inexistants. Entre 2008 et 2009, Redon a vu baisser la demande de permis de construire de près de 20 %. Le locatif, en revanche, connaît toujours un vif succès d’autant que les prix ont baissé.

Les plus
La situation géographique de Redon, au cœur d’un triangle entre Rennes, Nantes et Vannes, intéresse des couples dont l’un travaille dans l’une de ces grandes villes. Les prix demeurent attractifs d’autant que la ville est bien desservie par la route et le chemin de fer. On attend avec impatience la quatre voies vers Rennes.

L’avis du professionnel
Le Conseil régional des notaires note pour le pays de Redon, entre le 1er juin et le 31 mai 2009, un prix moyen pour une maison qui se tient de 133 668 €. Les terrains sont grands, d’une moyenne de 2400 m², avec un prix médian inférieur d’au moins 10 000 € par rapport au prix moyen de la région. « On ne trouve pratiquement pas de terrain à Redon, regrettent Fabrice et Muriel Terrien, Century 35 à Redon. Il faut les chercher dans les communes environnantes, dans un rayon proche de Redon de 10 à 15 km. Si l’on veut un terrain de 1000 à 1500 m², il faut partir en campagne. » Alain Maillard, notaire à Redon, note l’intérêt des primo accédants pour des terrains avec un projet de construction : « Certains vont jusqu’au pré bâti ou une maison à rénover avec 800 à 1200 m² pour 60 ou 70 000 €, ce qui correspond au prix de vente d’un terrain viabilisé. » Il y a peu de différences de prix entre le centre-ville et les communes voisines : les acquéreurs n’hésitent pas à chercher un bien dans les communes alentours. »

Côté Ille-et-Vilaine
Quelques prix
Acheter : une maison avec trois ou quatre chambres de 100 m², avec un petit terrain de 1000 à 1500 m², en campagne, 130 à 150 000 €, habitable de suite, sans travaux. On trouve des maisons mitoyennes, en état médiocre dans les 25 000 €. Pour une petite maison, en pierre, en bon état, dans un village autour de Bain-de-Bretagne et les environs : jusqu’à 80 000 €. Les prix diminuent en allant vers Grand-Fougeray.

Louer : Pour une maison de trois à quatre chambres, il faut compter 650 € ; un T3 à Bain-de-Bretagne, en neuf ou en très bon état, avec garage, 500 €. Pour un T2 : 380 € ; pour un appartement plus petit, T1 ou T1 bis, autour de 300 à 320 €.

Bains-sur-Oust et Sainte-Marie sont des communes très recherchées. Certaines zones comme Pipriac attendent avec impatience la quatre voies pour se développer. Les secteurs de Bain-de-Bretagne et Grand-Fougeray, séduisent de nombreux couples, car situés à égale distance de Rennes et de Nantes.

L’avis du professionnel
Les produits varient ; on trouve des maisons complètement rénovées, des maisons traditionnelles construites entre 1950 et 1980, puis une deuxième vague de lotissements réalisés plus récemment : les prix varient entre 130 et 180 000 €. Il s’agit généralement de maisons de 100 m² avec un petit terrain. « Ce marché est en perte de vitesse depuis un an, précise Olivier Hupel, négociateur à l’étude Le Couls-Trouvelot. Des maisons vendues alors 180 000 € se vendent plutôt aujourd’hui aux alentours de 150 000 €. » Les grandes maisons cossues de 130 à 180 m² sont rares : « Il n’y a que très peu d’acheteurs au-delà de 200 000 €. On trouvait encore récemment de belles bâtisses ou ancien corps de ferme, pour des budgets allant de 200 à 300 000 €. Ils sont rares aujourd’hui et n’ont que peu d’acheteurs. »

Les terrains à bâtir
On en trouve deux catégories. Des terrains, en secteur diffus, vendus par des particuliers entre 40 et 70 000 € : « Ils sont actuellement en dehors du marché. Les propriétaires doivent faire des efforts pour trouver acquéreur entre 25 et 50 000 €. » Des terrains en lotissements communaux ou vendus par le biais de promoteurs entre 35 et 45 000 € : « Ceux-là trouvent acquéreur notamment grâce au Pass foncier, système de financement qui permet par exemple à de jeunes couples, d’accéder à la propriété. Face à la vague de difficultés, les promoteurs ont su s’adapter plus vite et renégocier très rapidement leurs prix pour éviter d’avoir des stocks. »

Côté Loire-Atlantique
Quelques prix
Acheter : une maison de 3 pièces, entre 90 et 140 000 € ; 4 pièces, entre 100 et 160 000 €. On peut trouver de belles maisons de 5 à 6 pièces entre 110 et 160 000 €.
Louer : pour une maison de trois à quatre chambres, entre 500 et 650 €,

L’avis du professionnel
Pour Alain Maillard, notaire à Redon, « Les biens restent très disparates et le marché est plus que calme même si nous notons un léger mieux depuis la mi-juin. Il n’y a pas deux maisons qui se ressemblent ! Nous n’enregistrons que très peu de transactions supérieures à 130 et 140 000 €. Depuis plus d’un an, les offres se situent généralement en dessous de 120 000 €, plus souvent entre 70 000 € et 90 000 €. Les gens restent prudent et hésitent à prendre des risques. » Des fluctuations de 2 à 3 % sont observées sur les petits immeubles et les petites maisons pour lesquelles les professionnels notent un bon maintien du marché : « il y a une demande pour des maisons rénovées, souvent d’anciens bâtiments de ferme, qui peuvent devenir des résidences principales pour ceux qui ont le temps d’attendre parce qu’ils viennent d’ailleurs. Ceux-là font une affaire avec des prix moyens entre 70 et 100 000 €. »

Qui achète ?
Durant les cinq dernières années, les acheteurs étaient âgés de 40 à 60 ans puis sont apparus de nombreux retraités. Depuis six mois, il s’agit essentiellement de jeunes, de 22 à 35 ans, avec souvent un enfant, forts d’une certaine sécurité d’emploi. Ils souhaitent investir, généralement à partir de petits budgets : soit dans un terrain, soit dans un pavillon à moins de 50 000 €. Ils profitent de la baisse des taux d’emprunt, parfois négociés en dessous de 4% ; ils naviguent fréquemment sur internet et ont une bonne connaissance des prix. Ils n’hésitent pas à faire des propositions en dessous des prix demandés ; des affaires arrivent ainsi à se conclure à des prix étonnants.

Côté Morbihan
Quelques prix
Acheter : prix moyen d’un appartement au m² : 2248 € avec une surface moyenne de 54 m² pour un prix moyen de 121.089 €. En neuf, prix moyen au m² de 3024 € (soit baisse de 0,7 % sur un an) ; surface moyenne de 54 m² pour un prix moyen de 164 287 €. Prix moyen d’une maison de plus de 5 ans : 125 996 € pour une surface de 96 m² et un terrain de 3018 m² (baisse de 1 %). Prix moyen d’une maison de moins de 5 ans : 236 925 € (hausse de 2,2%) ; surface moyenne : 112 m² avec un terrain de 2156 m². Louer : Pour une maison de trois à quatre chambres, il faut compter au maximum 650 €,

Le secteur bénéficie de l’attractivité du littoral. Les communes proches de Redon comme Saint-Jean-la-Poterie, Saint-Perreux, Saint-Vincent-sur-Oust sont toujours recherchées. Questembert tire son épingle du jeu ; sa population croît plus rapidement que celle de la région : la zone est appréciée des ménages de jeunes adultes avec des enfants en bas âge et des retraités.

L’avis du professionnel
« Il y a de bonnes affaires à faire sur l’acquisition de terrains, estime Michel Serrazin, notaire à Questembert. Sur le Morbihan, le prix moyen au m² est de 67 €. A l’Est du département, le prix d’un terrain moyen est de 33 578 € pour une superficie de 1316 m². On note une augmentation sur les dix premiers mois de l’année et une forte baisse sur les deux derniers mois. Des terrains sont aujourd’hui descendus à 60 €, une baisse de 10 à 15% par rapport à 2007 sur la même zone ! Il est vrai que certains prix étaient à des niveaux exagérés ; ils ont parfois baissé de 30 % ! Les acheteurs aujourd’hui font de bonnes opérations. Il y a encore un marché pour les maisons jusqu’à 200 000 € ; au-dessus, cela devient très difficile sauf des produits exceptionnels, en bordure de Vilaine ou sur un site remarquable.»

Questembert attractive
A Questembert, parallèlement à l’expansion démographique, le nombre de logements a augmenté de 18 % entre 1999 et 2006 pour atteindre le nombre de 11 000 (Insee). La part des résidences principales y est en constante augmentation depuis 1990 pour atteindre 80 % du parc de logements de la zone, constat dont se réjouit le maire Paul Paboeuf : « Nous avons inauguré récemment des logements sociaux en remplacement des barres HLM ; un projet d’habitat collectif est par ailleurs en cours de réalisation. Nous allons lancer les travaux sur notre zone d’aménagement concerté avec du collectif social. Quelques lots restent libres pour de la maison de ville en locatif privé à proximité du centre de ville. »

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